Trump mở đợt "QE nhà ở" 200 tỷ USD và cuộc đua giành phiếu cử tri giữa đại dịch giá cả

Ngày 8/1/2026, Tổng thống Donald Trump công bố một động thái chưa từng có: chỉ đạo mua 200 tỷ USD trái phiếu thế chấp để hạ lãi suất nhà ở, mở đầu cho loạt chính sách quyết liệt nhằm cứu vãn “Giấc mơ Mỹ” về sở hữu nhà cửa trước thềm bầu cử giữa kỳ.

Ngày 8 tháng 1 năm 2026 sẽ được ghi nhớ như một cột mốc đáng chú ý trong lịch sử chính sách nhà ở Mỹ. Trên nền tảng Truth Social, Tổng thống Donald Trump tuyên bố một quyết định táo bạo: ông đang chỉ đạo mua 200 tỷ USD trái phiếu thế chấp, một động thái mà ông mô tả sẽ “đẩy lãi suất thế chấp XUỐNG, các khoản thanh toán hàng tháng XUỐNG, và làm cho chi phí sở hữu một ngôi nhà trở nên phải chăng hơn”.

Đây không chỉ là một biện pháp kinh tế đơn thuần, mà còn là phát súng mở màn cho một cuộc tấn công chiến lược ba mũi nhọn nhằm vào cuộc khủng hoảng khả năng chi trả nhà ở - vấn đề chính trị nóng bỏng nhất hiện nay, chỉ vài tháng trước thềm bầu cử giữa kỳ tháng 11/2026.

“QE nhà ở” 200 tỷ USD

Trong bài đăng của mình, Tổng thống Trump đã vạch ra logic đằng sau quyết định gây chấn động này. Ông nhắc lại rằng quyết định không bán Fannie Mae và Freddie Mac trong nhiệm kỳ đầu tiên của ông - một lựa chọn đi ngược lại nhiều lời khuyên chính sách đương thời - nay đã mang lại quả ngọt. Nhờ vậy, hai tập đoàn bất động sản do chính phủ bảo trợ (GSE) này đã tích lũy được một “núi tiền mặt” khổng lồ lên tới 200 tỷ USD.

Ông tuyên bố: “Vì điều này, tôi đang chỉ đạo các đại diện của mình MUA 200 TỶ USD TRÁI PHIẾU THẾ CHẤP”. Ngay lập tức, thị trường chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp (MBS) đã có phản ứng mạnh mẽ, tăng giá so với trái phiếu Kho bạc, phản ánh kỳ vọng của nhà đầu tư về việc lãi suất thế chấp sẽ giảm sâu.

Giám đốc Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA) Bill Pulte - người được Tổng thống Trump bổ nhiệm - nhanh chóng xác nhận và làm rõ chi tiết kế hoạch. Ông Pulte khẳng định Fannie Mae và Freddie Mac hoàn toàn có khả năng thực hiện các giao dịch mua này “rất nhanh chóng”. “Chúng tôi có khả năng, chúng tôi có tiền mặt để làm điều đó, và chúng tôi sẽ tiến hành một cách rất thông minh và với quy mô rất lớn”, ông nhấn mạnh trong một tuyên bố.

Động thái này thực chất là sự công khai hóa một xu hướng đã diễn ra âm thầm trong nhiều tháng. Theo các báo cáo tài chính, từ tháng 5 đến tháng 10 năm 2025, danh mục đầu tư giữ lại của hai GSE này - phần trái phiếu và khoản vay họ nắm giữ thay vì bán ra thị trường - đã tăng hơn 25%. Con số này thậm chí còn ấn tượng hơn khi xét theo tốc độ tăng trưởng hàng năm hóa lên tới 77% trong sáu tháng cuối năm 2025, đưa tổng danh mục từ khoảng 178-180 tỷ USD lên hơn 247 tỷ USD. Sự mở rộng ồ ạt này đã góp phần thu hẹp chênh lệch lợi suất giữa MBS và trái phiếu Kho bạc, tạo tiền đề cho lãi suất thế chấp giảm nhẹ.

Các nhà phân tích từ các tổ chức uy tín như Citigroup và Keefe, Bruyette & Woods dự báo rằng trong năm 2026, hai GSE có thể tiếp tục tăng danh mục thêm khoảng 100 tỷ USD, thậm chí lên tới 250 tỷ USD trong kịch bản tích cực nhất. Tuy nhiên, vẫn còn những ràng buộc pháp lý cần lưu ý: Thỏa thuận Mua Cổ phiếu Ưu đãi (PSPA) hiện tại giới hạn danh mục giữ lại của mỗi GSE ở mức 250 tỷ USD, cùng với một giới hạn bổ sung 225 tỷ USD từ FHFA trước đó.

Mũi nhọn thứ hai: Tấn công vào “gã khổng lồ Phố Wall”

Chỉ một ngày trước thông báo về gói mua trái phiếu 200 tỷ USD, Tổng thống Trump đã công bố mũi nhọn thứ hai trong chiến lược của mình. Ngày 7/1/2026, ông tuyên bố sẽ hành động để cấm các nhà đầu tư tổ chức lớn mua thêm nhà đơn lẻ và kêu gọi Quốc hội ủng hộ sáng kiến này.

“Trong một thời gian rất dài, mua và sở hữu một ngôi nhà được coi là đỉnh cao của Giấc mơ Mỹ”, Trump viết trên Truth Social. “Giấc mơ Mỹ đó ngày càng ngoài tầm với của quá nhiều người”. Ông khẳng định: “Vì lý do đó, và còn nhiều hơn thế nữa, tôi đang ngay lập tức thực hiện các bước để cấm các nhà đầu tư tổ chức lớn mua thêm nhà đơn lẻ, và tôi sẽ kêu gọi Quốc hội thông qua nó thành luật”.

Thú vị là, thông báo này được đăng ngay sau khi POLITICO yêu cầu Nhà Trắng bình luận về báo cáo rằng chính quyền đang xem xét hành động như vậy. Điều này cho thấy đây là một chính sách đã được tính toán kỹ lưỡng về mặt thời điểm công bố.

Phản ứng từ Quốc hội diễn ra nhanh chóng và phần nào mang tính đảng phái, mặc dù vấn đề này thực chất có sự ủng hộ xuyên đảng. Các Thượng nghị sĩ Cộng hòa Bernie Moreno (Ohio), Josh Hawley (Missouri) và Jim Banks (Indiana) ngay lập tức tuyên bố sẽ đệ trình dự luật để hiện thực hóa lệnh cấm.

Hawley, đại diện tiêu biểu cho phe dân túy của đảng Cộng hòa, còn đề xuất một biện pháp bổ sung mang tính xây dựng: “Chúng ta nên cấm họ [Phố Wall] làm điều đó - nhưng cho phép bạn sử dụng tiền 401(k) của mình để giúp bạn mua nhà, không bị phạt, giới hạn hoặc thuế”.

Bên phía Dân chủ, phản ứng vừa có sự ủng hộ vừa thể hiện thái độ hoài nghi về động cơ chính trị. Lãnh tụ phe thiểu số Thượng viện Chuck Schumer (D-N.Y.) nhanh chóng chỉ ra: “Các Thượng nghị sĩ Dân chủ đã cố gắng thực hiện điều này năm ngoái. Đảng Cộng hòa đã ngăn chặn nó”.

Trong khi đó, Thượng nghị sĩ Elizabeth Warren (D-Mass.), thành viên cấp cao của Ủy ban Ngân hàng Thượng viện, tuyên bố bà đã có sẵn dự luật về hạn chế nhà đầu tư tổ chức và thách thức Tổng thống: “Hãy thực hiện nó thông qua lập pháp. Hãy chứng tỏ bằng hành động, thưa Tổng thống”.

Tuy nhiên, các số liệu thực tế cho thấy bức tranh phức tạp hơn là một cuộc đối đầu đơn giản giữa “người dân lao động” và “Phố Wall tham lam”. Một báo cáo năm 2024 của Văn phòng Trách nhiệm Chính phủ cho thấy các nhà đầu tư tổ chức lớn - được định nghĩa là các thực thể sở hữu 1.000 nhà đơn lẻ trở lên - chỉ sở hữu khoảng 3% tổng số nhà cho thuê đơn lẻ.

Hơn nữa, theo công ty trí tuệ kinh doanh Cotality, tính đến giữa năm 2025, đại đa số các giao dịch mua nhà bởi nhà đầu tư là từ các đối tượng mua nhỏ và vừa, không phải các quỹ khổng lồ.

Thị trường chứng khoán phản ứng ngay lập tức với thông báo này. Cổ phiếu của các công ty đầu tư hoạt động trong thị trường nhà đơn lẻ đã lao dốc, trong đó có Blackstone - tập đoàn đầu tư tư nhân trị giá 1.200 tỷ USD từng là nhân tố chính trên thị trường cho thuê nhà đơn lẻ. Điều trớ trêu là Chủ tịch, CEO và đồng sáng lập của Blackstone, Stephen Schwarzman, lại là một trong những nhà tài trợ lớn nhất của Trump và là một trong những đồng minh quyền lực nhất của ông trên Phố Wall.

Trong một tuyên bố bảo vệ hoạt động của mình, Blackstone nhấn mạnh: “Việc sở hữu nhà đơn lẻ tại Mỹ của chúng tôi chỉ chiếm khoảng 2% tài sản bất động sản [được quản lý] và 0.5% tổng công ty. Chúng tôi cũng là người bán ròng nhà trong thập kỷ qua - với lượng nắm giữ giảm hơn một phần năm”.

Mũi nhọn thứ ba: Tái cơ cấu tiết kiệm dài hạn cho mục tiêu nhà ở

Mũi nhọn thứ ba trong chiến lược của Trump đến từ một dự thảo sắc lệnh hành pháp đang được Nhà Trắng soạn thảo, theo tiết lộ độc quyền của POLITICO. Tài liệu này nhắm mục tiêu rộng rãi vào việc giải quyết sự thất vọng của người Mỹ về chi phí sinh hoạt, với một nội dung đáng chú ý: cho phép người dân rút tiền từ các tài khoản hưu trí 401(k) và tài khoản tiết kiệm đại học 529 để trang trải tiền đặt cọc mua nhà mà không phải chịu các hình phạt thuế thông thường.

Hiện tại, việc rút tiền từ các tài khoản này cho các mục đích “không đủ điều kiện” thường dẫn đến bị phạt nặng. Chính sách mới đề xuất xóa bỏ hoặc giảm nhẹ đáng kể các rào cản này, tạo ra một kênh tài chính mới cho những người mua nhà lần đầu đang vật lộn với khoản đặt cọc - thường là trở ngại lớn nhất trên con đường sở hữu nhà.

Tuy nhiên, có một nghịch lý tiềm ẩn trong chính sách này, như được chỉ ra trong phân tích gốc: việc chuyển đổi từ tiết kiệm dài hạn sang vốn chủ sở hữu nhà thực chất sẽ thêm nhiên liệu cho phía cầu của thị trường nhà ở.

Trong bối cảnh nguồn cung nhà ở vẫn hạn chế, việc bơm thêm sức mua vào thị trường có nguy cơ đẩy giá nhà lên cao hơn nữa, từ đó đạt được điều ngược lại với mục tiêu ban đầu là cải thiện khả năng chi trả. Điều này có thể tạo ra một vòng luẩn quẩn: giá nhà tăng lại đòi hỏi nhiều biện pháp can thiệp hơn, nhiều gói mua trái phiếu thế chấp hơn, nhiều cắt giảm lãi suất hơn, và nhiều thanh khoản nội sinh hơn được tạo ra.

Nhà Trắng, thông qua người phát ngôn Kush Desai, đã xác nhận việc không ngừng tìm kiếm các giải pháp chính sách mới nhưng cũng cảnh báo: “Tổng thống Trump cam kết chấm dứt cuộc khủng hoảng lạm phát và khả năng chi trả của Joe Biden, và Chính quyền liên tục khám phá các hành động chính sách mới để làm điều đó. Tuy nhiên, cho đến khi các thông báo chính sách được Chính quyền đưa ra chính thức, bất kỳ bài báo nào về hành động tiềm năng đều là suy đoán thuần túy”.

Bối cảnh chính trị

Để hiểu đầy đủ về lý do đằng sau loạt động thái dồn dập này, cần đặt chúng vào bối cảnh chính trị căng thẳng trước thềm bầu cử giữa kỳ tháng 11/2026. Các cố vấn của Tổng thống Trump đã nhiều lần cảnh báo rằng vấn đề khả năng chi trả nhà ở đang trở thành “gánh nặng chính trị” (political albatross) cho đảng Cộng hòa, và có thể khiến đảng này mất quyền kiểm soát Quốc hội trong cuộc bầu cử mùa thu này.

Trump không giấu giếm mục tiêu chính trị, khi thẳng thừng tuyên bố các chính sách này là “một trong nhiều bước đi của tôi trong việc khôi phục Khả năng Chi trả, thứ mà Chính quyền Biden đã hoàn toàn phá hủy”. Ông cũng tiết lộ sẽ thảo luận chi tiết hơn về các đề xuất liên quan đến khả năng chi trả trong một bài phát biểu tại Diễn đàn Kinh tế Thế giới ở Davos trong hai tuần tới.

Sự tham gia của Phó Tổng thống JD Vance - một trong những người truyền thông tích cực nhất của chính quyền về vấn đề khả năng chi trả - cũng cho thấy tầm quan trọng chiến lược của chủ đề này. Việc Trump chủ động tấn công các công ty đầu tư tư nhân lớn trong lĩnh vực nhà ở tạo cơ hội cho đảng Cộng hòa giành quyền kiểm soát một chủ đề vốn cũng được sự ủng hộ của nhiều thành viên đảng Dân chủ.

Tuy nhiên, các chuyên gia trong ngành cảnh báo về những hậu quả không lường trước từ việc đẩy lùi vốn tư nhân khỏi thị trường nhà ở. Họ lập luận rằng các nhà đầu tư đóng một vai trò thường bị đánh giá thấp trong sức khỏe của thị trường, chẳng hạn như tài trợ cho việc cải tạo những ngôi nhà xuống cấp và đóng vai trò là nguồn cầu mua nhà đáng tin cậy, khuyến khích các nhà xây dựng xây dựng thêm đơn vị nhà ở trong bối cảnh thiếu nguồn cung vẫn là động lực chính dẫn đến chi phí nhà ở cao.

Một nhà vận động hành lang trong ngành, được giấu tên để thảo luận về các chính sách còn đang chờ xử lý, nhận xét rằng việc nhắm mục tiêu vào các công ty Phố Wall dường như là cơ hội để chính quyền xác định “một kẻ xấu mà chúng ta có thể nhắm đến”.

Chương mới trong can thiệp thị trường

Chuỗi hành động của Trump đánh dấu một sự thay đổi căn bản trong cách tiếp cận chính sách tiền tệ và nhà ở của chính phủ Mỹ. Thay vì để Cục Dự trữ Liên bang độc lập thực hiện các biện pháp tiền tệ, chính quyền hiện tại đang tích cực can thiệp trực tiếp thông qua các công cụ tài khóa và quy định, sử dụng các thực thể do chính phủ bảo trợ như Fannie Mae và Freddie Mac làm công cụ chính sách.

Các nhà phân tích từ Bloomberg và Wall Street Journal ước tính rằng việc mua vào quy mô 200 tỷ USD có thể giúp giảm lãi suất thế chấp thêm 0.25-0.50 điểm phần trăm trong năm 2026, tùy thuộc vào tốc độ thực hiện. Tuy nhiên, hiệu quả lâu dài sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố phức tạp hơn, bao gồm kiểm soát lạm phát tổng thể, khả năng tăng nguồn cung nhà ở mới, và tránh được cái bẫy của việc chỉ kích cầu trong khi nguồn cung vẫn hạn chế.

Đối với thị trường tài chính toàn cầu, những động thái này có thể có ý nghĩa sâu xa. Bài phân tích gốc lập luận rằng việc chính phủ can thiệp trực tiếp vào thị trường thế chấp và cấu trúc lại các công cụ tiết kiệm hưu trí cho thấy “chúng ta mới chỉ chạm vào bề mặt của nơi vàng và bitcoin cuối cùng sẽ giao dịch”. Nhận định này phản ánh mối lo ngại ngày càng tăng về áp lực lạm phát dài hạn và sự mất giá tiềm ẩn của các loại tiền tệ fiat trong bối cảnh can thiệp chính sách gia tăng.

Có thể nói đây là một trong những can thiệp trực tiếp và quy mô nhất vào thị trường nhà ở Mỹ kể từ cuộc khủng hoảng tài chính 2008. Trong ngắn hạn, các chính sách này có thể mang lại lợi ích cho một số người mua nhà thông qua lãi suất thấp hơn và tiếp cận vốn dễ dàng hơn. Nhưng về lâu dài, chúng đặt ra những câu hỏi quan trọng về tính bền vững của các biện pháp kích cầu, sự can thiệp ngày càng sâu của chính phủ vào thị trường tự do, và những hệ quả không mong muốn có thể phát sinh từ những can thiệp phức tạp này.

Trong mười tháng tới, khi cuộc bầu cử giữa kỳ đến gần, thị trường nhà ở Mỹ sẽ trở thành phòng thí nghiệm chính sách sống động nhất, nơi các biện pháp can thiệp chưa từng có tiền lệ được thử nghiệm dưới áp lực thời gian chính trị khắc nghiệt.

Dù kết quả bầu cử ra sao, những động thái của Trump đã thiết lập một tiền lệ đáng kể cho việc sử dụng các công cụ chính sách phi truyền thống để giải quyết vấn đề nhà ở, một xu hướng có khả năng định hình các cuộc tranh luận chính sách kinh tế và nhà ở của Mỹ trong nhiều năm tới.